・所ジョージの自宅は成城の世田谷ベース
・土地は評価が下がる「旗竿地」
・成城の坪単価データ【2026】
・旗竿地の割引を入れて独自算定
・なぜ芸能人が旗竿地を選ぶのか
アナリスト
所ジョージさんの家は、不動産屋が「売りにくい」と敬遠する形の土地に建っています。
車やバイク、趣味のコレクションを詰め込んだ「世田谷ベース」。テレビ番組でもおなじみの自宅兼事務所です。
場所は芸能人が多く住む世田谷区成城。
ところが土地の形を調べると、旗竿地（はたざおち）と呼ばれる、一般には評価が下がる形でした。
なぜトップ芸能人があえてこの形を選んだのか？2026年の地価データと営業時代の経験から読み解きます。
所ジョージの自宅は成城の世田谷ベース
所さんの自宅兼事務所「世田谷ベース」は、世田谷区成城にあります。小田急線・成城学園前駅から歩ける閑静な住宅街です。
報道や公開情報をまとめると、規模と価格はこうです。
🏠 世田谷ベースのスペック（推定）
敷地 約211坪（約700㎡）
推定総額は約5億5,000万円（土地5億円・建物5,000万円）といわれます。車を何台も収められる大きなガレージが特徴で、敷地はかつて往年の名俳優の邸宅だったともされています。
土地面積については公表されていませんので、Googleで計測すると、約700㎡になりますから、211坪となります。
参照：Free Times Log
土地5億円に対して建物5,000万円。建物はガレージ中心の造りなので、豪邸というより「巨大な趣味の作業場」に近い家です。
アナリスト
土地は評価が下がる「旗竿地」
世田谷ベースの土地には、大きな特徴があります。
東西の道路に接しており、その土地が敷地延長になっています。日本全国を探しても、このような形状の住宅地は珍しいと言えます。一般的な戸建用の土地は、敷地延長（別名、旗竿地）よりも整形地の方が評価が高いのです。
参照：Free Times Log
旗竿地とは、道路から細い通路が伸び、その奥に広い敷地が広がる土地のこと。上から見ると旗のついた竿の形に見えるので、こう呼ばれます。
旗竿地が敬遠される理由
・道路に面した部分が狭く、建物が道から見えにくい
・日当たりや風通しが整形地より劣りやすい
・通路が狭いと車の出入りや工事がしにくい
・買い手が限られるため、相場より2〜3割安く取引されやすい
営業をしていた頃、旗竿地は正直いちばん苦労する土地でした。
資料を出した時点で「形が悪いね」と言われ、内見にすら進まない。価格を下げてようやく動く。旗竿地の売却を担当するたび、ため息をついていたのを覚えています。
同じ思いをした経験のある方もいるかもしれません。家探しで「ここは旗竿地なので安いです」と説明されて、なんとなく見送った。ごく普通の判断です。
成城の坪単価データ【2026】
成城（せいじょう）の2026年［令和8年］の公示地価の平均は85万1000円/m2、坪単価では平均 281万3223円/坪です。公示地価の前年からの変動率は+6.79％の上昇です。
参照：土地代データ-成城
成城の坪単価は281万3,223円。前年比+6.79%と、底値だった2011年の198万円から回復が続いています。
【独自算定】旗竿地の割引を入れて計算
成城の平均坪単価をそのまま掛けると、整形地としての価格になります。旗竿地は安く評価されるので、割引率を変えて3パターン計算しました。
🧮 世田谷ベースの土地価格（2026年）
整形地として：211坪 × 281万3,223円 ＝ 5億9,359万円
- 1割引き（通路が広い旗竿地）＝ 5億3,423万円
- 2割引き（一般的な旗竿地）＝ 4億7,487万円
- 3割引き（通路が狭い旗竿地）＝ 4億1,551万円
ここで効いてくるのが通路の幅です。世田谷ベースの通路は約5mあるとされます。一般的な旗竿地の通路は2.5m前後なので、倍の広さ。車の出入りに困らないため、割引は小さめの1割が妥当だと判断しました。
📈 世田谷ベース・現在の推定価格
土地：5億3,423万円（1割引きで算定）
建物：約5,000万円（報道ベース）
合計 約5億8,000万円
報道の約5億5,000万円から、地価上昇分だけ上がっている計算です。
アナリスト
なぜ芸能人・所ジョージは旗竿地を選んだのか
評価が下がる土地を、なぜトップ芸能人が選ぶのか。答えは旗竿地の弱点がそのまま所さんの強みに変わっているからです。
道路から見えない＝プライバシー
旗竿地の建物は、道路から奥まった場所に建ちます。一般の家では「目立たない」「暗い」と嫌われる点です。
芸能人にとっては話が逆。通りから家の中が見えにくく、人の目を避けやすい。一般の買い手が嫌う「見えにくさ」が、芸能人には最大の価値になります。
長い通路＝車好きのガレージ動線
所さんといえば、車とバイクのコレクション。旗竿地の長い通路は、見方を変えればそのまま駐車スペース兼アプローチです。
通路幅5mなら車が余裕を持って通れます。一般の家なら持て余す長い竿の部分が、所さんの暮らしには理想的な形でした。
割安に広さを確保できる
同じ成城で211坪の整形地を探すと、そもそも売り物がほとんど出ません。出ても整形地の価格です。
旗竿地なら1〜3割安く、同じ広さが手に入る。車を何台も置ける広さを、成城というブランドの中で手に入れるには合理的な選択です。
アナリスト
営業時代、旗竿地を気に入って買ってくれたお客さまがいました。趣味のバイクを置ける場所を探していて「通路があるから道路に面した家より落ち着く」と。
当時の私は「変わった人だな」と思っていました。所さんの自宅を調べて、あのお客さまの判断が正しかったと気づかされた気がします。
建物にお金をかけすぎない強さ
もう一つ注目したいのが、お金の配分です。
世田谷ベースは推定総額の約9割が土地。建物は約5,000万円と控えめです。
当サイトで分析してきた前澤友作さんの自宅は、正反対でした。総工費100億円のうち、土地はわずか3.5%。97億円近くを建物にかけています。
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建物は年月とともに価値が下がり、土地は残る。所さんの配分は、資産として見ると非常に堅い形です。
実際、報道では所さんが購入した別の住宅が3億円から1億9,000万円で売却されたとも伝えられています。約37%の値下がり。建物中心の家は、手放すときにこれだけ価値が落ちることがあります。
趣味の空間は建物ではなく土地に持つ。世田谷ベースは、その考え方を形にした家だといえます。
まとめ
📌 所ジョージの自宅・資産価値まとめ
- 自宅兼事務所「世田谷ベース」は成城にある約211坪の土地
- 土地の形は一般に評価が下がる旗竿地
- 成城の坪単価は281万3,223円（2026年・前年比+6.79%）
- 通路幅約5mの旗竿地として1割引きで算定し、土地は5億3,423万円
- 建物を含めた現在の推定価格は約5億8,000万円
- 旗竿地の弱点（見えにくさ・長い通路）が、芸能人と車好きには強みになる
- 推定総額の約9割が土地という、資産として堅い配分
旗竿地は、一般の家探しでは避けられがちな土地です。でも見えにくさはプライバシーに、長い通路は趣味の動線に変わる。所さんは弱点を強みに変える選び方をしていました。
アナリスト
もし家探しで旗竿地を紹介されたら、すぐに見送らず通路の幅を確かめてみてください。車が無理なく通れる幅なら、同じエリアで1〜3割安く広い土地が手に入るかもしれません。自分の暮らしにとって弱点になるかどうか。判断の軸はそこです。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
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免責事項
本記事は報道および公開データにもとづく分析であり、掲載する推定価格は当サイト独自の計算による参考値です。敷地面積は公開情報からの推定で、旗竿地の割引率は一般的な目安を用いています。実際の資産価値・取引価格とは異なる場合があります。個人のプライバシーに配慮し、住所の特定や詳細な構造情報は掲載しておりません。掲載情報は執筆時点のものです。