・大塚の悪評の正体
・地価は44%上昇
・家賃は池袋より割安
・南口再開発の注意点
アナリスト
「大塚は住まない方がいい」という評判。ですが地価はその真逆を示しています。北大塚の住宅地の地価は5年で約44%上昇。悪評と数字がここまでズレた駅は山手線でも珍しい。
📌 この記事の結論
- 治安の悪評は北口の繁華街の一角だけ
- 地価は10年で約1.8倍
- 家賃は池袋より割安
悪評の正体は北口と昔のイメージ
「怖い」の中心は北口の飲み屋街です。ただ区は北口広場を作り直し、2021年にリニューアル済み。「ごちゃごちゃした駅」という印象も、放置自転車が都内ワースト2位だった2005年頃のものです。
アナリスト
✍ 実際は・・・
そもそも飲み屋街が以前のような悪いイメージが感じられない。夜に北口から住宅街まで歩いたみると、5分ぐらいで静かになった。2026年の大塚駅近辺の治安は良好です。
地価は加速中
| 年 | 坪単価 |
|---|---|
| 2016年 | 181万円 |
| 2021年 | 227万円 |
| 2026年 | 328万円（前年比＋11.1%） |
出典：国土交通省 地価公示（北大塚・住宅地／標準地 豊島-11） データ参照：土地代データ-北大塚
査定の仕事で見てきた感覚だと、評判の悪い街の地価はここまで素直に伸びません。家賃もペット可1LDKで池袋より約5千円安い。池袋まで1駅でこの差は大きい。
アナリスト
南口の再開発は期待しすぎ注意
南口では東京建物・住友不動産が協力する再開発が進行中です。
⚠️ 注意点
2026年度に都市計画決定を目指す段階で、完成時期は未定。「値上がり確実」と考えて高値で買うのは危険です。
大塚に家を持っている人へ
5年で4割以上伸びた地価。売る予定がなくても、今の価値を知っておくと住み替えの判断がしやすくなります。
・住むなら夜に一度歩く
・持っているなら価値を確かめる
どちらも今日から始められます。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
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免責事項
本記事は公示地価等の公開データおよび自治体の公表資料にもとづく分析であり、特定の不動産の売買を推奨するものではありません。家賃相場は2026年8月時点の集計で、参考値を含みます。再開発の進捗や完成時期は変更される可能性があります。実際の取引にあたっては、不動産会社等の専門家にご相談ください。
