【駒込駅】同じ駅なのに地価は3.3倍差！？文京区側の坪単価が高い理由

・同じ駅なのに地価は3倍差
・買われているのは文京区側
・南北線で六本木一丁目へ直通
・買うときの注意点

この記事では上記をまとめました

同じ駒込駅が最寄りでも、土地の値段は3.3倍の差があります。

駅前に大きな商業施設はなく、話題になることも少ない駅。それでも公示地価を1地点ずつ見ていくと、はっきりした線が引かれています。

その線の正体は、区の境目でした。

買っているのは文京区側の家庭

駒込駅は、豊島区と文京区の境目にあります。北側が豊島区駒込、南側が文京区本駒込です。

公示地価の地点を見ると、価格が高いのは南側の文京区。本駒込の坪単価は駒込エリアの1.3倍以上で、上昇率も高く出ています。

理由は学区です。文京区は学校の評価で住まいを選ぶ家庭が多く、区境の1本内側かどうかで価格が変わります。営業時代、この区境を地図で指差しながら説明した回数は数え切れません。

道1本で区が変わる。ここが値段の分かれ目なんよ。

同じ駅で3.34倍の価格差

出典：国土交通省 地価公示・地価調査　データ参照：土地代データ-駒込駅（地価の総平均／地点の坪単価は㎡単価から換算）

最高が文京区側の813万円、最低が豊島区側の243万円。同じ駅でも3.34倍の開きがあります。

もちろん最高地点は商業地なので、単純比較はできません。それでも高い地点が文京区に、安い地点が豊島区側に集まる構図は明確です。

駅からの距離だけで物件を絞ると、この差を見落とします。

もうひとつ押さえておきたいのが路線です。駒込は南北線で六本木一丁目まで乗り換えなし。山手線と南北線の両方が使える駅は、30駅の中でも数えるほどしかありません。

台地の上で浸水リスクが低い

駒込は武蔵野台地の上にあり、荒川の氾濫を想定したハザードマップでも浸水想定が低いエリアです。

ただし同じ駒込でも、坂を下りた谷筋にあたる場所は条件が変わります。駅からの距離より、土地の高低差のほうが重要です。

査定の現場では、ここ数年でハザードを聞かれる回数が明らかに増えました。高台であることは、これから効いてくる条件です。

路線2本と高台。地味やけど条件は揃っとるんよ。

買うときの注意点

駒込に家を持っている人へ

前年比+15.70%。話題にならないまま、価値だけが動いています。

売る予定がなくても、今の価値を知っておくと判断の幅が広がります。

・買うなら区境と学区を先に調べる
・持っているなら今の価値を確かめる

どちらも今日から始められます。

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

あわせて読みたい

関連記事

【巣鴨駅】おばあちゃんに人気の街は若い世代にとって住みやすいのか？

・おばあちゃんの原宿は買いなのか？・地価は前年比+14.79%・文京区の学区が徒歩圏・買うときの注意点不動産アナリストこの記事では上記をまとめました巣鴨と聞けば、とげぬき地蔵と地蔵通り[…]

関連記事

【田端駅】山手線で一番地味な駅が10年で2.08倍になった理由

・地味な駅が10年で2.08倍・高台で浸水リスクが低い・乗降客の少なさは弱点か・買うときの注意点不動産アナリストこの記事では上記をまとめました山手線で一番地味な駅はどこでしょうか？私が[…]