表参道のハイブランド店、青山通りのおしゃれなカフェ、骨董通りのギャラリーなど・・・坪単価2,000万円超えの南青山は日本のファッションと文化の最前線です。
クリエイター、アーティスト、IT経営者、そしてトップ俳優など、感度の高い著名人らはなぜこの街を選ぶのでしょうか？
2026年の最新公示地価データをもとに、南青山の不動産的ポジションを分析してみました。
📌 この記事の結論
- 坪2,685万円は商業地込みの平均。住宅地は坪1,078万円
- 南青山に住む芸能人一覧
- 芸能人が南青山に住む理由
- 南青山第一マンションズなど有名高級マンション紹介
南青山の「商業地」と「住宅地」二層構造
2026年の公示地価で、南青山は坪2,685万円（前年比＋11.43%）を記録しました。
南青山（みなみあおやま）の公示地価の平均は812万5000円/m2、坪単価では平均 2685万9504円/坪です。公示地価の前年からの変動率は+11.43％の上昇です。
参照：土地代データ-南青山
ですが、この数字は商業地が入った坪単価になっていますので「住まい」とは少し違うようです。
南青山の特徴は、「商業地」と「住宅地」のまったく異なる2つの顔（坪単価）を持っていることです。
表参道・青山通り
坪2,685万円
ブランド旗艦店・ギャラリーが集積。企業が買う土地。
骨董通り裏の低層住宅街
坪1,078万円
一本入った閑静なエリア。人が住む土地。
表通りの華やかさと、裏通りの静けさ。この対比が南青山の魅力でもあります。
「徒歩数分で世界最先端のショッピングができるのに、自宅は静かな住宅街」この贅沢な二面性が、感度の高い著名人を惹きつけています。
また、南青山の住宅地は第一種・第二種中高層住居専用地域が多く、超高層タワーマンションが建てられません。そのため低層の高級レジデンスが中心となり、街並みの上質さが保たれています。
南青山に住むと噂される芸能人一覧
南青山とその周辺には、感度の高い芸能人や著名人が多数居住していると報じられています。
ヴィンテージマンション
表参道周辺のレジデンス
低層高級マンション
骨董通り周辺の邸宅
⚠️ 週刊誌・SNS・目撃情報にもとづく傾向で、噂レベルのものを含みます。物件名や住所の特定は避けています。
六本木のタワマンに集まる「華やかなアイドル」とは層が違い、南青山はセンスが仕事に直結する職種が多い。
アナリスト
芸能人が南青山に住む5つの理由
ではなぜ芸能人は南青山に住むのでしょうか？
1・青山ブランド
南青山は日本ファッションの発信地。住んでいるということが、感度の高さとステータスを示すブランド。特にクリエイターやアーティスト、モデルなどセンスが仕事に直結する芸能人にとって、住む街のブランド力は重要。
２・表通りとの距離感
表参道へ徒歩数分でアクセスできる一方、自宅は閑静な住宅街。「華やかな日常」と「静かなプライベート」を同時に手に入れられます。
３・交通利便性
表参道駅（銀座線・千代田線・半蔵門線）・外苑前駅・乃木坂駅など複数の駅が利用可。渋谷・六本木・赤坂のテレビ局へのアクセスも良好。青山通り・六本木通りから首都高速の入口も近く、車移動の芸能人にも便利。
4・低層レジデンスのプライバシー
南青山は中高層住居専用地域が多く、タワーが建てられないぶん、ドアマンや居住者専用ハイヤーを備えた低層物件が充実。目立たず上質に暮らせます。
５・資産価値
南青山の坪単価は全国でもトップクラス。世界的ブランドや外資系企業も土地を求めるため、資産価値は落ちにくい。芸能人・富裕層にとって、南青山の不動産は資産防衛・資産運用としても合理的な選択。
南青山の高級マンション
- 港区南青山5丁目／表参道駅 徒歩4分
- 表参道・乃木坂・明治神宮前の3駅利用可
- ドアマン常駐・居住者専用ハイヤー
出典：Googleマップ
三菱地所の最上位シリーズ。24時間管理と共用ラウンジを備え、ホテルに近い運営です。駅から4分で3路線が使える立地も強い。
- 港区南青山5丁目／表参道交差点から徒歩1分
- 1970年12月竣工・12階建て
- 歴代住居者に向田邦子・平岩外四ら
出典：Googleマップ
築55年を超えてなお評価が落ちないヴィンテージマンション。この立地にこの規模で建て替えるのは、いまの規制では不可能です。希少性がそのまま価格を支えています。
- 南青山エリアの高級タワーマンション
- 芸能人居住の噂が絶えない物件のひとつ
出典：Googleマップ
南青山では数少ないタワー型。住宅専用地域が多いこの街で高さを取れている分、眺望の価値が乗ります。
超高層より低層・中層が中心。築年数を経ても価値が落ちないヴィンテージマンションが残るのも、この街の特徴です。
✍ 査定の現場から見ると
「坪単価◯◯万円のエリア」という言い方は、現場では危ない表現です。商業地と住宅地が混ざった平均を見て、自分の土地も同じだと思い込む人が少なくありません。
私が担当したなかで一番差が開いたのは、同じ町名で道一本はさんだだけの2件でした。用途地域が変わるだけで、坪単価が倍近く違った。表通りは店舗が建てられて、裏は住宅しか建てられない。買い手の種類が変わるからです。
南青山の2,685万円と1,078万円も、同じ構造です。調べるときは町名ではなく、その土地の用途地域で見てください。
南青山が芸能人に選ばれる理由は、「世界最先端の文化に触れながら、静かに暮らせる」という稀有な環境にあります。
表参道のハイブランド街から一本入れば、坪単価1,000万円超の閑静な住宅地が広がる。この二面性こそが、感度の高い芸能人やクリエイターを惹きつけてやまない。
不動産的な観点でも、南青山は全国トップクラスの地価を誇ります。世界的ブランドや外資系の需要に支えられて資産価値が極めて安定していますので、文化的なステータスと資産防衛を両立できる日本でも唯一無二の高級住宅街といえるのではないでしょうか？
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🏡 自分の土地が「どちら側」か調べる
公示地価の平均は、商業地と住宅地が混ざった数字です。実際の査定額は用途地域・道幅・接道で決まります。複数社を比べると、どこを見て値付けしているかが分かります。売るかどうかは後で決めてかまいません。
今回も最後までご覧いただきありがとうございました。
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免責事項
本記事は公表データと報道にもとづく分析であり、特定の不動産の売買を推奨するものではありません。公示地価は毎年1月1日時点の標準地の評価で、個別物件の査定額とは一致しません。居住者に関する記述は報道によるもので、当サイトが確認したものではありません。
