【山手線】2026年の地価上昇率ランキング！東京駅・有楽町の伸びが鈍化した理由

山手線の地価は全駅で上がりました。ただし「上がったから売りどき！」とはいかないようです。

2026年の公示地価を29駅ぶん（高輪ゲートウェイは平均がまだ未公表）並べたところ、上昇率の最下位は東京駅の＋3.61%。坪7,641万円という最高額クラスの駅が、いちばん伸びていません。

逆に上位を占めたのは田町・新大久保・浜松町でした。

地価が高い駅ほど伸びない理由を、数字で追います。

山手線29駅の地価上昇率ランキング【2026年】

公示地価の坪単価平均と、前年からの変動率です。上昇率の高い順に並べました。

出典：土地代データ 各駅ページの2026年［令和8年］公示地価。変動率は各地点の変動率の平均です。高輪ゲートウェイは駅単位の平均が公表されていないため除外しました。

全29駅がプラスです。下落した駅は1つもありません。ただし幅は＋3.61%から＋18.87%まで。5倍以上の開きがあります。

なぜ東京駅が最下位なのか？

坪単価の上位5駅と、その上昇率を並べてみます。

坪単価トップ5が、上昇率では25位から29位に固まりました。偶然ではありません。

理由はすでに上がりきってるからです。

丸の内や銀座の土地は、何十年もかけて「日本で最も価値が高い場所」という評価を受け切っています。これ以上の材料が出にくい。

一方、田町の坪1,861万円には伸びしろがありました。品川の再開発が本格化して、芝浦側の評価が追いついてきた。だから1年で＋18.87%動きます。

株でいえば、時価総額の大きい銘柄ほど株価が動きにくいのと同じ構図です。

東京駅・有楽町など＝大型株
田町・新大久保など＝低位株

高い土地が強いんやなくて、安い土地に余地が残ってただけなんよ。

伸びた駅は2種類しかない

上位10駅を見ると、はっきり2つに分かれます。

再開発型は理由がはっきりしています。田町と浜松町は、品川・高輪エリアの工事が進むにつれて評価が連動しました。

わかりにくいのは出遅れ型です。新大久保の＋18.73%には再開発がありません。では何が起きたのか？

コリアタウンの商業需要です。店舗が土地を取り合う状態が続いて、商業地としての評価が上がりました。住む人の需要ではなく、商売をする人の需要で地価が動いています。

駒込や巣鴨は性格が違って、単純に「安すぎた」のが戻ってきた形です。文京区・豊島区の住宅地として、周囲と比べて割安に放置されていました。

「上がったから売りどき」が危ない理由

ここが今回いちばん伝えたい部分です。

地価が上がったと聞くと、売却を考える人が増えます。実際、相場が高いタイミングで売れば手取りは増えます。

ただし売ったあと、どこに住むのか？

同じ山手線沿線で買い直すなら、買う側の価格も同じだけ上がっています。高く売れた分がそのまま次の購入費に消える。

意味があるのは、次の3つのどれかに当てはまる場合です。

・エリアを変える（山手線から郊外、または地方へ）
・広さを落とす（戸建てからマンションなど）
・そもそも住まない家を持っている（相続した実家、空き家など）

逆に「同じ駅で同じ広さに住み替える」なら、売買のたびに仲介手数料と税金が出ていくだけです。

上昇率が高い駅ほど、この判断は慎重にしてください。田町や浜松町のように1年で18%動いた駅は、次の1年も同じように動くとは限りません。

地価と家賃は比例しない

最後に1つ。地価が高い駅が、住むのに高い駅とは限りません。

東京駅は坪7,641万円で山手線トップクラスですが、単身向けの家賃相場は13.35万円で21位です。地価が安い田端は坪324万円で、家賃は9.8万円の最安。

地価は商業地の評価に引っ張られます。オフィスと店舗が集まる駅ほど高く出る。住む場所としての価格は、別の物差しで決まります。

借りる前提で駅を選ぶなら、地価ではなく家賃相場を見てください。

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

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