【高輪ゲートウェイ駅】家賃・マンション相場と地価｜再開発で本当に上がったのか？

高輪ゲートウェイの地価は、2026年に前年比+18.65%。山手線でもトップクラスの上昇率です。

2020年の開業から5年。2025年には高輪ゲートウェイシティが街びらきし、再開発が形になりました。ただし家賃も物件価格も山手線では高い部類に入ります。

・上がったのは価値か？
・値段だけか？

数字で確かめます。

高輪ゲートウェイ駅の家賃相場

出典：Yahoo!不動産 高輪ゲートウェイ駅の家賃相場

2LDKで40万円台、3LDKは65万円台。ファミリー向けは山手線でも最上位の水準です。

一方で1Kは14万円。タワーマンションの大型住戸が平均を押し上げているため、間取りによって印象が大きく変わります。

中古マンションの価格相場

出典：マンションレビュー 高輪ゲートウェイ駅の売却相場

70㎡で1億円超。山手線の駅としては高い部類ですが、港区では標準的な水準です。

注目したいのは伸び方の差です。地価が前年比+18.65%なのに対し、マンション価格は+11.52%。土地の評価が先行している状態です。査定の仕事をしていた感覚だと、この差は再開発期待が土地に織り込まれているサインです。

土地が先に上がって、建物があとから追いつくパターンやね。

販売中の物件例

実際に売りに出ている物件を見ると、価格の幅がよくわかります。

出典：LIFULL HOME’S／住友不動産ステップ（掲載中の売出物件・掲載時点）

築浅の2LDKで2億円超、築年数のある2LDKなら6,880万円。同じ駅でも築年で3倍の開きがあります。

なおこれは売主の希望価格です。実際にいくらで成約したかは国土交通省のデータで確認できます。取引総額・駅からの距離・建築年・間取り・専有面積まで公開されているので、内見前に見ておくと判断しやすくなります。

高輪ゲートウェイ駅の地価

出典：国土交通省 地価公示　データ参照：土地代データ-高輪ゲートウェイ駅

坪1,129万円は、これまで見てきた山手線北側の駅とは桁が違います。大塚が328万円、日暮里が500万円。2倍から3倍の開きがあります。

住むメリットとデメリット

治安と浸水リスク

治安は良好です。オフィスと新しい住宅が中心で、繁華街がありません。夜も人通りがあり、街灯も整っています。

一方で注意したいのが地形です。駅の東側にあたる港南・芝浦は埋立地で標高が低く、高潮や津波を想定したハザードマップで浸水想定区域に含まれます。

西側の高輪は台地で、条件がまったく違います。同じ駅でも東西で分かれる点は、必ず確認してください。

埋立地は新しくてきれいやけど、地盤の確認だけは忘れんといてな。

高輪エリアに家を持っている人へ

地価は前年比+18.65%。再開発の効果がはっきり数字に出ています。

売る予定がなくても、今の価値を知っておくと判断の幅が広がります。

・借りるなら間取りで相場が大きく変わる点に注意
・買うなら高輪側か港南側かで条件を比べる
・持っているなら今の価値を確かめる

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

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