【山手線】ファミリーは住めない？2LDK20万〜45万の現実と狙える3駅

山手線のファミリー向け物件は高い？・・・。ただし「高いから無理」で終わらせると、もったいないです。

2LDKの家賃相場を8駅ぶん並べたら、

・最安の田端が20.1万円
・渋谷が45.0万円

同じ路線で2.2倍の開きがありました。

さらに田端は、1LDKと2LDKの差がたった9,000円。この数字の裏には山手線でファミリー物件を探すときの落とし穴が隠れています。

山手線のファミリー向け家賃相場

2LDKと3LDKを並べました。北側と都心側で分けています。

出典：恵比寿不動産 駅別の家賃相場（2026年10月時点）

北側5駅は20万〜26万円。目黒と渋谷は43万〜45万円です。同じ山手線で23万円の差。年間だと276万円変わります。

田端の2LDKが1LDKと9,000円しか違わない理由

表をもう一度見てください。田端は1LDK19.2万円、2LDK20.1万円。差がわずか9,000円です。

他の駅は5万〜18万円の差がついています。巣鴨は1LDK17.7万円に対して2LDK24.7万円で7万円差。目黒は18.7万円差。

田端だけがおかしい。これは「田端の2LDKがお買い得」という意味ではありません。母数が少なすぎて相場が成立していないのです。

査定の仕事をしていると、こういう数字によく出会います。取引事例が3件しかないエリアの平均値は、1件の特殊な物件で簡単に動きます。田端の2LDKもおそらく同じで、築古の数件が平均を引き下げている。

実際に探すと、表の20.1万円では出てきません。25万円前後を見ておくほうが現実的です。

相場表の数字は、件数が少ないほど当てにならんのよ。

なぜ山手線にファミリー向けが少ないのか？

理由は需要ではありません。建てる側の都合です。

山手線沿線で土地を持つオーナーが賃貸を建てるとき、同じ面積なら1Rを20戸入れたほうが、2LDKを8戸入れるより家賃の総額が高くなります。単身向けのほうが㎡あたりの単価を取れるからです。

結果、新築はほぼ単身向けになる。市場に出るファミリー向けは、分譲マンションの貸し出しか、築30年を超えた古い建物に偏ります。

3LDKの数字が跳ね上がるのも同じ理由です。目白は2LDK30.2万円から3LDK60.2万円へ、ちょうど2倍。間の価格帯が存在しないのは、物件そのものがないからです。

借りるのと買うのは、どちらが安いのか？

家賃25万円を払うなら買ったほうがいい。そう考える人は多いです。計算してみました。

中古マンション（専有面積50〜80㎡）の価格相場と、それを35年ローンで買った場合の月々の返済額です。

中古価格の出典：SUUMOジャーナル JR山手線「中古マンションの価格相場が安い駅」ランキング2026年（カップル・ファミリー向け／専有面積50〜80㎡未満／2025年7〜12月）。返済額は金利1.5%・35年・頭金なし・ボーナス返済なしで当サイトが試算。管理費・修繕積立金は70㎡前後の目安として月2.5万円で計算しています。

結論は購入のほうが月2〜4万円高い。田端で3.8万円、西日暮里で1.2万円、目黒で5.7万円の差です。

「買ったほうが安い」は成立しませんでした。（ただし35年ローンの場合）

それでも35年後に残るものが違う

ただし総額で見ると、話が変わります。

田端の2LDKを20.1万円で35年借りると、支払総額は8,442万円。同じ35年でローンを完済すると総返済は約9,000万円です。差は600万円ほど。

出典：【SUUMO】「田端 駒込」で探す新築一戸建て、中古一戸建て、土地、中古マンション情報

賃貸は35年後に何も残りません。購入はマンションが残ります。田端の地価は10年で2.08倍になりました。資産価値がゼロになる可能性は低い。

もちろん修繕積立金は上がりますし、固定資産税もかかります。売るときに希望額で売れる保証もない。それでも月3.8万円の差で資産が残るなら、検討する価値はあります。

ファミリーで狙える3駅

家賃と中古価格、周辺環境を合わせて3駅に絞りました。

3駅とも2LDKと3LDKの差が10万〜14万円に収まっています。子どもが増えて部屋を増やすとき、同じ駅の中で動けるという意味です。

目白や目黒だと3LDKで51万〜60万円。部屋を1つ増やすために30万円上がるので、現実的には引っ越し先を探すことになります。

住み続けられるかは、次の間取りとの差で決まるんよ。

探すときに決めておく3つのこと

・2LDKか3LDKか、先に決める（途中で変えると候補が消えます）
・賃貸か購入か、月々の差額を出してから判断する
・北側か都心側か、通勤先から逆算する

山手線のファミリー向けは物件数が少ないので、条件を広げても候補は増えません。絞ったほうが早く決まります。

今回も最後までご覧いただきありがとうございました。

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